Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario.

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Crédito Inmobiliario

El Gobierno reduce las comisiones y eleva la transparencia de las hipotecas con el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario.

El viernes pasado el Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que consiste en que los bancos no podrán determinar el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago por parte del consumidor suponga el 2% del préstamo, incluidos los intereses, o alcance nueve cuotas durante la primera mitad del contrato.

En la segunda mitad del contrato, el límite se establece en el 4% del préstamo o doce mensualidades. El Gobierno lo ha establecido así para determinar un umbral a partir del cual el banco puede decretar el vencimiento anticipado de un préstamo y ejecutar la hipoteca, pues con el procedimiento actual es posible vencer anticipadamente el préstamo a partir del tercer mes de impago.

El Ministerio de Economía, Industria y competitividad informa que la norma cuenta con un “amplio consenso político” y se iniciaran los trámites parlamentarios para su aprobación. Esta norma se encontraba pendiente a aprobación desde antes de marzo de 2016, pero su retrasado se ha dado debido a la situación del Gobierno en funciones del año pasado y por las tensiones con Cataluña.

Con el proyecto de ley también se pretende facilitar la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera a otra moneda, así como el cambio de préstamo hipotecario con interés variable a fijo. Para el cambio de préstamo hipotecario con interés fijo, la comisión máxima de reembolso anticipado será del 0,25% para una novación o cambio de entidad en la que se pacte un tipo fijo en los tres primeros años y a partir de entonces desaparecerá.

En el caso de hipotecas a tipo variable la comisión por reembolso anticipado será de cero a partir del quinto o el tercer año de vigencia del contrario, en función de lo pactado. En el caso de que sea cinco años, el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente, mientras que, si se pactan tres años, se limitará al 0,5%.

En cuanto a los préstamos a tipo fijo, la comisión por reembolso anticipado será de un 4% como máximo en los diez primeros años y del 3% a partir de entonces. Así, se considera que el riesgo es mayor para el banco en el caso de un préstamo a tipo fijo que en el de uno variable.

El porcentaje de comisión por reembolso anticipado siempre se aplicará sobre el capital amortizado, según explicaron fuentes del Ministerio en el momento de presentación del anteproyecto de ley y matizaron que, en todo caso, la compensación a la entidad no podrá ser superior a su pérdida financiera.

La norma incluye la posibilidad a ambas partes de ajustarse de forma voluntaria a un contrato tipo en el que se establezcan las cláusulas fundamentales del contrato. Esta reforma se aplica a todas las personas físicas, es decir, están incluidas las que realicen actividades empresariales, como los autónomos.

La nueva norma exigirá que los intervinientes en la concesión de un crédito inmobiliario cuenten con una profesionalización y una capacitación para ofrecer toda la información requerida al consumidor y evaluar su situación de solvencia, al tiempo que prohibirá a los bancos ofrecer incentivos a sus trabajadores por la concesión de un determinado número de contratos.

Se prohíben las ventas vinculadas

  • De productos con las hipotecas, como es el caso de seguros del hogar, salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o si se prueba que benefician al consumidor. En otras palabras, no están permitidas las operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos.
  • No obstante, están permitidas las ventas combinadas, en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo hipotecario o con un conjunto de productos. En dicho caso, la entidad está obligada a presentar dos presupuestos, uno que incluya los productos que se comercializan con la hipoteca y otro sin ellos.

Lista con cláusulas sensibles

  • Antes de la firmar un crédito inmobiliario el consumidor el banco deberá enviar con siete días naturales de antelación una ficha de información normalizada con las principales características del contrato y otra estandarizada con advertencias en la que se incluyen cláusulas sensibles, como las cláusulas suelo.
  • Esta ficha deberá incluir estimaciones con diversos escenarios de tipos de interés variables, una copia del contrato e información desglosada sobre qué parte debe abonar cada gasto hipotecario. La norma no establece a quién corresponde cada gasto, sino que deberán ser ambas partes las que lo acuerden.
  • En esos siete días, el consumidor deberá acudir al notario que él elija, que comprobará que se le ha entregado toda la información obligatoria y que se ha hecho en plazo, al tiempo que responderá todas las preguntar que le plantee y le explicará las cláusulas sensibles del contrato. El prestatario deberá firmar un acta notarial, que será gratuita para el prestatario, en la que pone de manifiesto que conoce toda la información necesaria.
  • Luego, el consumidor acudirá con el banco a la firma del contrato ante notario y tanto este como el registrador no podrán autorizar la firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones ni si el contrato cuenta con cláusulas consideradas abusivas por sentencias firmes.

Si desea saber mas acerca de este nuevo proyecto para la lay de crédito inmobiliario escribanos a través de nuestro chat online estamos en linea y listos para ayudarle.

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